قانون الإيجار القديم يبدأ التنفيذ رسمياً بعد تصديق السيسي.. تعرف على التفاصيل ونص القرار الكامل

قانون تنظيم الإيجارات القديمة رقم 164 لسنة 2025 يمثل خطوة تنظيمية هامة تعيد ضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ويشمل الأماكن المؤجرة بغرض السكن وغير السكن، وفق أحكام القوانين السابقة، بهدف إنهاء ملفات الإيجارات القديمة بصورة قانونية متدرجة ومتوازنة تحقق مصالح كل الأطراف.

تفاصيل قانون تنظيم الإيجارات القديمة وتأثيره على العقود السكنية وغير السكنية

أصدر الرئيس عبدالفتاح السيسي القانون رقم 164 لسنة 2025 لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما يتعلق بالإيجارات القديمة، حيث نُشر القانون في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025، وبدأ تطبيقه اعتبارًا من اليوم التالي، أي 5 أغسطس 2025. يشمل القانون الأماكن المؤجرة لأغراض سكنية وغير سكنية التي تخضع لأحكام القانونين رقم 49 لسنة 1977 ورقم 136 لسنة 1981، اللذين ينظمان تأجير وبيع الوحدات وعلاقة المؤجر بالمستأجر. وقد حدد القانون مددًا انتقالية لإنهاء عقود الإيجار القديمة، بحيث تنتهي عقود الإيجار للأماكن السكنية بعد سبع سنوات من تاريخ بدء سريان القانون، بينما تنتهي عقود الأشخاص الطبيعيين لغير أغراض السكن خلال خمس سنوات، ما لم يتفق الطرفان على إنهاء العقد قبل انتهاء هذه المدد، مما يوفر إطارًا قانونيًا واضحًا لإنهاء الالتزامات القديمة تدريجيًا.

آلية تقسيم المناطق واحتساب القيم الإيجارية في إطار قانون تنظيم الإيجارات القديمة

ألزم القانون المحافظين في مختلف المحافظات بتشكيل لجان حصر متخصصة تتولى تقسيم المناطق التي تضم وحدات سكنية مؤجرة إلى ثلاث فئات رئيسية: مناطق متميزة، ومتوسطة، واقتصادية، وتعتمد هذه التقسيمات على مجموعة معايير دقيقة تشمل الموقع الجغرافي، مستوى البناء، جودة المواد المستخدمة، متوسط مساحات الوحدات، وتوافر الخدمات والمرافق الأساسية مثل المياه والكهرباء والغاز، بالإضافة إلى توفر شبكات الطرق والمواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية، بجانب القيمة الإيجارية السنوية للعقارات حسب قانون الضريبة العقارية رقم 196 لسنة 2008. تتولى هذه اللجان إنهاء أعمالها خلال ثلاثة أشهر من بدء العمل بالقانون، مع إمكانية تمديد المدة مرة واحدة بناءً على قرار من رئيس مجلس الوزراء، ليصدر المحافظ القرار النهائي الذي يتم نشره رسميًا ويُعلن في وحدات الإدارة المحلية. كما ينص القانون على حساب القيم الإيجارية الجديدة للعقارات السكنية؛ إذ تحتسب في المناطق المتميزة بعشرين ضعف القيمة القانونية القديمة، وبحد أدنى ألف جنيه شهريًا، وفي المناطق المتوسطة بعشرة أضعاف القيمة الحالية بحد أدنى 400 جنيه، أما المناطق الاقتصادية فتُحتسب بحد أدنى 250 جنيهًا. أما الأماكن المؤجرة لغير الأغراض السكنية فتُحتسب الإيجارات بخمسة أضعاف القيمة القانونية القديمة، مع زيادة سنوية بنسبة 15%.

شروط الإخلاء وتخصيص الوحدات البديلة في قانون تنظيم الإيجارات القديمة

ينص القانون على التزام المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء الوحدة المؤجرة عند نهاية المدة المحددة، أو في حالات ترك الوحدة مغلقة أكثر من عام دون مبرر، أو في حال امتلاك المستأجر لوحدة أخرى صالحة للاستخدام ذاته، مع مراعاة أسباب الإخلاء المحددة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981. إذا امتنع المستأجر عن الإخلاء، يحق للمالك أو المؤجر التوجه إلى قاضي الأمور الوقتية لاستصدار أمر بالطرد الفوري، دون الإخلال بحق التعويض، بينما يحق للمستأجر اللجوء للمحاكم المختصة لرفع دعوى موضوعية دون أن يؤثر ذلك على تنفيذ أمر الطرد. كما يعطي القانون أحقية للمستأجر أو من امتد إليه العقد في طلب تخصيص وحدة بديلة سكنية أو غير سكنية من وحدات الدولة المتاحة للبيع أو الإيجار، وذلك قبل انتهاء مدة عقد الإيجار، ويتوجب إرفاق الطلب بإقرار إخلاء وتسليم الوحدة الأصلية. يصدر مجلس الوزراء قرارًا خلال شهر من بدء سريان القانون يحدد الإجراءات والشروط وأولويات التخصيص، مع إلزام الجهات المختصة بعرض النتائج لاعتماده. وتُعطى الأولوية للمستأجر الأصلي أو زوجه، مع ترتيب الأولويات حسب نوع الوحدة والمنطقة عند إعلان الدولة وحدات جديدة. يلغى القانون صراحة القوانين رقم 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، بالإضافة إلى المادة 29 من القانون رقم 6 لسنة 1997، بعد مرور سبع سنوات من بدء تطبيقه، مع التأكيد على إلغاء أي حكم يخالف أحكامه.

• تشكيل لجان حصر بالمحافظات لتقسيم المناطق السكنية
• حساب القيم الجديدة للإيجارات وفق تقسيم المناطق
• آليات الإخلاء القانونية وتنفيذ أوامر الطرد الفوري
• أحقية تخصيص وحدات بديلة للمستأجرين الأصليين وعائلاتهم

بالإضافة إلى ذلك، صدّق الرئيس على القانون رقم 165 لسنة 2025 الذي يعدل أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996، موضحًا سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها أو لم تُؤجر سابقًا مع ضرورة التزام المستأجر أو خلفه بإخلاء العين عند انتهاء المدة، ومنح المالك الحق في اللجوء للقضاء لاستصدار أمر طرد دون الإخلال بحق التعويض، مما يعزز من مرونة تطبيق قانون تنظيم الإيجارات القديمة الذي يقدم حلاً شاملاً وعدلاً متوازنًا لحل ملف الإيجارات الذي دام لعقود طويلة، ويهيئ السوق العقاري لمرحلة جديدة أكثر تنظيمًا وشفافية.