زيادة مؤقتة في أجرة الإيجار القديم.. كيف تُقسم المناطق لتحديد الزيادة النهائية؟

حددت التشريعات الجديدة المتعلقة بقانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 آلية منظمة لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر. تتضمن هذه الآلية تقسيم المناطق التي تقع تحت طائلة عقود الإيجار القديمة إلى ثلاثة تصنيفات رئيسية: متميزة، متوسطة، واقتصادية، تمهيدًا لتحديد قيم الإيجارات الجديدة.

تصنيف وحصر الإيجار القديم

يتطلب القانون في المادة (3) تشكيل لجان حصر من قبل المحافظ المختص في كل محافظة، حيث تُمنح هذه اللجان مدة تصل إلى ثلاثة أشهر، مع إمكانية التمديد مرة واحدة، لإنهاء مهامها. سيكون من ضمن مهام هذه اللجان تصنيف المناطق السكنية المؤجرة بناءً على عدة معايير تشمل:

• الموقع الجغرافي: يعتمد على طبيعة المنطقة والشارع المنتمي إليه العقار.
• مستوى البناء: يشمل نوعية مواد البناء ومتوسط مساحات الوحدات السكنية.
• المرافق: يشمل توافر خدمات المياه، الكهرباء، الغاز، التليفونات، وغيرها.
• البنية التحتية والخدمات: يتعلق بشبكة الطرق ووسائل النقل والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية.
• القيمة الإيجارية الضريبية: استنادًا على قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008.

بعد إتمام لجان الحصر لمهامها، سيصدر المحافظ المختص قرارًا بشأن نتائج التصنيف، وسيتم نشر هذا القرار في الوقائع المصرية وإعلانه عبر الوحدات المحلية.

وبحسب المادة (4) من القانون، يتم تحديد القيمة الإيجارية الجديدة كما يلي: للمناطق المتميزة تُحتسب بواقع 20 ضعف القيمة الإيجارية الحالية، بحد أدنى 1000 جنيه؛ بينما تُحسب المناطق المتوسطة بـ 10 أضعاف بحد أدنى 400 جنيه، وأخيرًا، تُحسب المناطق الاقتصادية بـ 10 أضعاف بحد أدنى 250 جنيهًا. وحتى انتهاء عمل لجان الحصر، يُلزم المستأجرون بدفع مبلغ 250 جنيهًا شهريًا، فضلاً عن سداد أي فروق لاحقة على أقساط بعد صدور التصنيف. وتوضح المادة (5) أن الأماكن التي تُؤجر للأشخاص الطبيعية لغير الغرض السكني تُحتسب أجرتها بـ 5 أضعاف القيمة الحالية، مع زيادة سنوية تصل إلى 15% وفقًا لما يرد في المادة (6).

انتهاء عقود الإيجار القديم

أكد القانون الجديد على انتهاء عقود الإيجار السكنية بعد مرور 7 سنوات، بينما تنتهي عقود الإيجار غير السكنية بعد 5 سنوات من تاريخ تطبيق هذا القانون، إلا إذا تم الاتفاق على إنهاء العقد قبل ذلك. هناك حالات خاصة للإخلاء المبكر، مثل ترك الوحدة مؤجرة مغلقة لأكثر من عام، أو إذا كان المستأجر يمتلك وحدة بديلة تصلح للاستخدام ذاته.

ومن ناحية أخرى، منح القانون المستأجرين الأفضلية في الحصول على وحدة بديلة من الدولة قبل انتهاء مدة العقود، سواءً بنظام الإيجار أو التمليك، بشرط إخلاء وتسليم الوحدة المؤجرة.